Hipotecas.

¿Que es una hipoteca?

Si nos guiamos por el diccionario, una hipoteca es una finca o bien que sirve como garantía para el pago de una deuda. Por lo tanto cuando pedimos una hipoteca a nuestro banco lo que estamos haciendo es pedir dinero y garantizar que vamos a devolverlo con la casa que hemos comprado.

¿Quién puede pedir una hipoteca?

Ya hemos indicado que una hipoteca solo se concede si hay un bien que garantiza el pago de la cantidad solicitada, más los intereses, más los gastos derivados de la concesión y de la cancelación. Así, por tanto una hipoteca la puede pedir solo el propietario del bien, que es el único que puede colocarlo como garantía de pago.

Viendo lo anterior se comprueba rápidamente que los bancos no entregan dinero al que no puede garantizarles el cobro. Para aquella gente que no dispone de bienes para garantizar, o esos bienes son insuficientes para el banco a la hora de garantizarles el riesgo, existe la figura del avalista.

¿Qué es un avalista?

Un avalista es aquella persona que pone sus bienes como garantía de que un tercero hará frente a los compromisos adquiridos con el banco. Esta persona responderá con sus bienes si este tercero no paga, y por lo tanto es como si el hubiera pedido la hipoteca, con el perjuicio de que él no es el que recibe el dinero.

Los avalistas son una especie muy rara y se limita prácticamente a padres con sus hijos. Nadie nos quiere tanto como nuestros padres.

¿Cómo se formaliza una hipoteca?

Lo primero es recorrer todas y cada una de las entidades bancarias en busca del préstamo más conveniente. Son múltiples y complejas las distintas ofertas que estas entidades anuncian y conviene armarse de paciencia y de lápiz y papel y ponerse a hacer números. Muchas veces lo barato resulta caro, y en este caso, como en el resto las prisas no son buenas consejeras.
Una vez encontrada la entidad bancaria adecuada y solicitado el crédito el banco nos pedirá una prueba de que somos los propietarios del bien. Para justificarlo deberemos solicitar una copia de la Escritura de Propiedad que se halla en El Registro de la Propiedad.

El banco también comprobara que la propiedad no tenga ya cargas anteriores, por ejemplo otra hipoteca. Si el bien ya esta hipotecado lo más seguro es que el banco no quiera saber nada. En caso de impagos es más difícil recuperar la inversión. Si nos conceden la hipoteca esta será por un valor muy bajo, más o menos la diferencia entre el valor de la propiedad y lo que hemos pedido en la anterior hipoteca.

El banco comprobara también que la casa o piso no este alquilado. Si esta alquilado verán el contrato y en base a esto puede que no nos quieran conceder el préstamo. Existen alquileres de renta antigua de duración ilimitada que le restan valor al inmueble.
El banco tasará el valor de la vivienda. Para ello mandaran a su perito, que desde luego no hará un cálculo como el tuyo. Esos peritos no son imparciales, lo cual es lógico, trabajan para ellos.

Si todo va bien te concederán la hipoteca.

Tipos de hipotecas.

El mercado de las hipotecas en España se ha animado mucho estos últimos años con la llegada de nuevas entidades bancarias y nuevas formas de trabajar. Así podremos encontrar hipotecas como estas:

• Interés fijo. Los tipos de interés fijos son inamovibles durante la vida del préstamo. A la hora de contratarlas el banco nos calculara un tipo de interés, siempre más alto que el actual, y ese se mantendrá los años que dure la hipoteca. Tiene la ventaja de que sabrás siempre que pagaras y cuando. Como desventaja esta que si los tipos de interesa bajan y se mantiene bajos estarás pagando de más.
• Interés variable. Las hipotecas a interés variable se contratan en base a un de los índices bancarios que manejan los bancos. A estos índices el banco les sube una determinada cantidad en forma de puntos porcentuales que será lo que tengamos que pagar. La revisión del tipo de interés se hace de forma automática cuando el periodo de validez termina. Así pues al contratar la hipoteca se fijara un primer tipo de interés que será valido durante un plazo determinado y conocido por las partes, por ejemplo cada 6 meses. Al término del periodo se hace un nuevo cálculo y ese interés calculado pasa a ser el valido en el siguiente periodo. Como ventajas tiene que siempre pagaremos en función al estado de la economía. Si la economía cambia y suben los intereses nuestra hipoteca subirá.
• Interés mixto. Las hipotecas a interés mixto combinan aspectos de las anteriores. Así durante un periodo de tiempo el tipo de interés permanece fijo y transcurrido el plazo la hipoteca se convierte en una de tipo variable. Puede ser muy interesante al principio cuando necesitamos más seguridad y tememos que se nos vaya el presupuesto de las manos.
• Cuotas fijas. En este tipo de hipotecas el interés es variable pero las cuotas son siempre las mismas. Así, si los tipos de interés suben seguiremos pagando lo mismo, pero estaremos mas tiempo pagando. En cambio si bajan la duración del préstamo se reducirá.

Los gastos de una hipoteca.

Las hipotecas vienen cargadas de gastos que deberemos asumir obligatoriamente si queremos que nos den el dinero. Somos el eslabón débil y deberemos aceptar lo que nos ponen delante o irnos a otro lado donde las cosas serán muy parecidas, por eso conviene no decidir rápidamente a quien le pedimos el préstamo.

• Comisión de apertura: El banco nos cobrará todos sus gastos de comprobación de la propiedad, de tasación etc. Dentro de esta cuota. Es conveniente luchar un poco para que nos la reduzcan. Normalmente es un porcentaje del total del préstamo y existen bastantes diferencias entre un banco y otro, así que conviene mirarlas detenidamente.
• Comisión de cancelación: Los bancos hacen sus cuentas de cuanto van a ganar con nosotros, si decides adelantar el pago puede que a tu entidad no le haga mucha gracia y te impongan una comisión por la cancelación. Esta comisión la tiene casi todos los bancos aunque existen algunos que no, quizás si tienes previsto adelantar el pago te convenga luchar esta cláusula o buscar el dinero en otra parte.
• Comisión por amortización: Al principio la gente para evitarse la comisión de cancelación lo que hacían era pagar todo el préstamo menos un euro, después pagaban ese euro y la comisión era sobre lo que quedaba de pagar, al ser tan poco daba igual que la comisión fuera muy alta. No era gran cosa, nunca llegaba a dos euros. Los bancos se dan cuenta de todo así que pusieron en marcha este mecanismo de protección. Lo mismo que en el anterior punto, existen entidades que no cobran esta comisión, quizás te pueda interesar. Pero se realista, no conviene pelearse y perder otras ventajas por defender esto cuando no tienes intención de pagar por adelantado.
• Seguro: Los bancos obligan a que se cree un seguro que proteja su inversión en caso de que esta se destruya, por ejemplo por un incendio. Lo que no estamos obligados es a hacer el seguro con quien ellos nos manden, generalmente más caro que los precios del mercado. Este seguro de vivienda lo podremos realizar con quien nosotros queramos, pero al tomar el seguro deberemos indicar a la entidad aseguradora que se trata de un seguro de hipoteca, así pondrán al banco como beneficiario en caso de siniestro. También te entregaran un papel para que acudas al banco con el y justifiques el pago del seguro y de que todo esta en orden.
• Notario: Es un gasto obligatorio puesto que los prestamos se conceden siempre como un contrato y es un notario el que debe darle validez. El precio dependerá de si la vivienda es nueva, es usada, el importe total de la compra e incluso el precio del notario. Al igual que con el seguro de vivienda estamos obligados a realizar este pago, pero podemos elegir el Notario que queramos puesto que es un gasto que pagamos nosotros, no el banco.
• Registro: Registrar la propiedad, pedir justificante de registro, modificar un registro… todo tiene un precio y dependerá de tu comunidad autónoma.
• IVA.: El inevitable IVA. Dependerá de si es una vivienda nueva o usada.
• Otros impuestos que podrías que tener que pagar son: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

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