¿Qué es la subrogación?

¿Qué es la subrogación?

La subrogación es un acto jurídico por el que dos personas, ya sean físicas o fiscales acceden a que una de ellas se quede con una obligación. Así explicado la verdad es que no aclara mucho sin embargo si lo llevamos al ámbito doméstico y con ejemplo se verá mejor.
Supongamos que deseamos adquirir una nueva vivienda que se encuentra en construcción. El constructor, normalmente, no tiene el dinero suficiente como para hacerse cargo de todos los gastos derivados de la construcción por lo que suelen pedir un préstamo a una entidad bancaria. Una vez terminada la construcción podemos subrogarnos a ese préstamo y que nuestra hipoteca sea con la entidad bancaria que financió el préstamo al promotor.

¿Estamos obligados a subrogarnos?

No, no existe ninguna obligación a subrogarse a un préstamo del promotor. ¿Por qué? El por qué es sencillo. En su día fue el promotor el que negocio y busco las mejores condiciones a la hora de pedir dinero, esas condiciones puede que no sean tan buenas a la hora de negociar nosotros nuestra hipoteca. Piensa, por ejemplo que con el paso del tiempo los tipos de interés pueden estar más bajos o que una entidad nos ofrezca algo mejor, por ejemplo no pagar comisiones.
Sin embargo mucha gente cree que la subrogación es obligatoria porque viene en el contrato que formalizaron con la promotora. Lo cierto es que al firmar un contrato nos obligamos a cumplirlo sin embargo las cláusulas abusivas o de mala fe son denunciables y en este caso ya existe jurisprudencia al respecto estableciéndose que la obligación de subrogación es una cláusula abusiva. En este sentido es recomendable tener en cuenta que la Ley sobre condiciones generales de la contratación dice en su artículo 8 lo siguiente:

Artículo 8. Nulidad.

1. Serán nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta Ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención.
2. En particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en el artículo 10 bis y disposición adicional primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Este artículo nos envía a la ley de defensa de los consumidores, que en su disposición adicional primera, llamada Cláusulas abusivas recoge en el punto 22 lo siguiente:

22. La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al profesional. En particular, en la compraventa de viviendas:

• La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al profesional (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
• La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del profesional de la vivienda o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
• La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el profesional.
• La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda, cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.

Por tanto queda claro que no existe obligación legal alguna de subrogarse al préstamo del promotor o constructor y que si decidimos hacerlo será única y exclusivamente porque no conviene a nosotros después de haber investigado el mercado y comprobado todos los pros y los contras.

¿La subrogación es sólo hipotecaria?

No, existen otros muchos casos de subrogación, por ejemplo de alquileres. Supongamos una pareja que vive de alquiler y deciden separarse pero uno de los dos le gustaría seguir viviendo en el piso aunque el que formalizó el contrato en su día quiera marcharse, sin embargo el propietario no quiere formalizar un nuevo contrato porque no quiere obligarse a alquilar el piso otros 5 años. En este caso es posible subrogarse al contrato y subrogarse a la obligación contraída con el contrato anterior. Así se obliga a pagar lo estipulado por el tiempo que queda de contrato.

Las herencias.

Otro caso típico de subrogación es una herencia. Al morir una persona mediante testamento hace uso de sus bienes dejándoselos en propiedad a quien considere oportuno, sin embargo puede que esos bienes estén sujetos aún a un préstamo o carga. Aquella persona que se hace cargo del disfrute también se hace cargo de la carga que este bien arrastre.

¿El dueño de un bien puede negarse a una subrogación?

Si. Sí piensa que una persona no es lo suficientemente solvente puede negarse a la subrogación. Sin embargo si la subrogación es producto de una herencia no puede hacerlo.

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